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El crédito hipotecario, ante el reto de ser dinámico en un entorno desafiante
Expertos mencionan que el comportamiento dependerá de si entramos en recesión o no, la gente empieza a generar aversión al riesgo y eso implica no contratar deuda en ninguna de sus formas, incluidos préstamos hipotecarios.
El crecimiento del crédito hipotecario en México que se dio, durante y posteriormente, a la época de la pandemia se ha moderado y ahora, de acuerdo con los especialistas, ha entrado en una etapa de estabilización donde el entorno macroeconómico es un desafío para el dinamismo de este financiamiento, pero con buenas perspectivas como la baja en la tasa de interés y una demanda activa de vivienda en algunas zonas del país.
Durante el 2024, la banca comercial y organismos públicos de vivienda otorgaron en su conjunto 542,800 créditos hipotecarios, lo que significó una colocación de 566,500 millones de pesos, es decir un crecimiento anual de 10% por número de préstamos y de 12.2% en cuanto a monto.
Tan sólo la banca comercial colocó 120,500 préstamos, es decir un decremento anual de 4.3%, por un monto de 277,500 millones de pesos, lo que significó un aumento anual de 1.8 por ciento.
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La derrama de financiamiento se sustentó por un crecimiento del crédito promedio, que se ubicó al cierre del 2024 en 2.3 millones de pesos, esto es un aumento anual de 6.3 por ciento.
Si bien este comportamiento puede ser considerado como estable, existen desafíos en el horizonte que pueden impactar en el comportamiento futuro de este tipo de financiamiento, que es clave para la obtención de una vivienda en el país.
“(El comportamiento) dependerá de si entramos en recesión o no, la gente empieza a generar aversión al riesgo y eso implica no contratar deuda en ninguna de sus formas, incluido el crédito hipotecario”, comentó Jesús Ramón Orozco de la Fuente, director de Tinsa México by Accumin.
Para el especialista, en contraparte, existen fundamentos que pueden mantener la dinámica del crédito hipotecario ante los desafíos del entorno macroeconómico, como una oferta con tasas de interés a partir de 9%, lo cual puede motivar la adquisición de vivienda nueva o usada en el país.
“Quizás empecemos a ver también más movimiento en el traspaso de hipotecas para la mejora de las tasas que en la hipoteca de una vivienda nueva”, resaltó Orozco de la Fuente.
El reto de la buena colocación
En el mercado del crédito hipotecario, lo importante es tener una buena colocación y en nichos rentables, esa es la visión de Eduardo Reyes Smith-MacDonald, director general adjunto de crédito hipotecario de Grupo Financiero Banorte, el cual durante el primer trimestre del año reportó un saldo en su cartera de este financiamiento de 255,760 millones de pesos, es decir un crecimiento anual de 8 por ciento.
En este escenario, el banco que representa desde hace algunos meses ha tratado de anticiparse a los anuncios del Banco de México, respecto a los movimientos a la baja de la tasa de interés de referencia, lo que se ha reflejado en una oferta atractiva, a partir de tasas de 8.88%, especialmente en viviendas de mayor valor.
“Sentimos una dinámica muy buena en número de solicitudes, en créditos con un crecimiento importante y lo creemos también, porque el mercado en el que estamos enfocados tiene un cierto amortiguador, especialmente en el tema de vivienda residencial”, comentó Reyes Smith-MacDonald.
Esto también ha ayudado a que la oferta siga el ritmo de la demanda, por lo que, con este nivel de tasas, el banco busca detonar el modelo de traspaso de hipoteca, es decir, que una persona traspase su actual crédito a otra institución financiera que le otorgue mejor tasa de interés.
“Este ciclo de posibles bajas de tasa que puede haber, lo recibimos muy bien en la banca, con buena expectativa”, acotó.
Al cierre del 2024, el índice de morosidad de la banca comercial en el crédito hipotecario se ubicó en 2.8%, prácticamente el mismo nivel desde el 2022.
Comportamiento por zonas
Si bien, el tema de la adquisición de vivienda puede ser un efecto secundario en la inversión que llegue al país, lo que espera la banca es que exista un impulso por el nearshoring y que se detone el financiamiento en zonas favorecidas de este efecto.
Con el paso del tiempo, ciertas zonas del país han tenido un comportamiento favorable respecto al crédito hipotecario. Como, por ejemplo, Monterrey, Nuevo León, que concentra casi 44% de la oferta de interés social, así como la Ciudad de México y Guadalajara, para vivienda media y residencial.
Asimismo, Tulum en Quintana Roo, para segunda residencia o inversiones en renta de corta instancia, según datos de Tinsa México by Accumin.
Al respecto, el directivo de Banorte indicó que, ante la situación actual de la economía, donde existe una tensión comercial con Estados Unidos y una perspectiva de crecimiento menor, es importante mantenerse constante en el mercado, en busca de una oferta atractiva respecto al entorno.
“No nos tiembla la mano para tomar decisiones en ese sentido, o sea, lo hacemos con el compromiso de que le vaya bien a México”, acotó y recordó que recientemente, el banco ha realizado anuncios respecto a este tipo de créditos como una baja de tasa en su producto para adquisición de terreno.
Los especialistas coincidieron que es importante que las instituciones tengan una oferta más integral, así como buscar innovar en cuestión digital para despertar el interés de más jóvenes de adquirir una vivienda por medio de un crédito hipotecario.
“Para la banca digital sigue siendo un reto en cómo acercarse a las nuevas generaciones digitales”, indicó Orozco.
